Tengo 66 años y quiero vender el piso que ha sido mi residencia habitual hasta que lo alquilé en junio de 2023. ¿Puedo acogerme a alguna exención en el pago de impuestos?
El valor de transmisión no es necesariamente el precio íntegro percibido: pueden descontarse los gastos y tributos satisfechos por el vendedor con motivo de la operación, como, por ejemplo, determinados gastos de notaría, gestoría, agencia inmobiliaria o la plusvalía municipal, si corresponde abonarla al transmitente.
Por su parte, el valor de adquisición comprende el precio pagado en su día, los tributos y gastos inherentes a la compra y las inversiones o mejoras acreditadas. Cuando la vivienda ha estado alquilada, debe tenerse especialmente en cuenta que dicho valor se reduce por las amortizaciones fiscalmente deducibles durante el período de arrendamiento, incluso por la amortización mínima que hubiera podido deducirse aunque no se hubiera consignado efectivamente en las declaraciones de IRPF.
La cuestión esencial en su caso es determinar si la vivienda que va a vender mantiene, a efectos fiscales, la consideración de vivienda habitual. La normativa exige que el contribuyente haya residido en ella de forma efectiva y permanente durante, al menos, tres años, salvo que concurran determinadas circunstancias que justificasen un cambio anticipado de domicilio, como un traslado laboral, matrimonio, separación u otras situaciones análogas.
No obstante, para aplicar las principales exenciones vinculadas a la vivienda habitual no basta con que el inmueble hubiera tenido esa condición en el pasado. La ley exige que lo sea en el momento de la venta o que hubiera tenido tal carácter en algún momento de los dos años anteriores a la transmisión. Por otro lado, las personas mayores de 65 años están exentas de tributar en el IRPF por la ganancia obtenida al vender su vivienda habitual.
Es una exención automática, sin necesidad de reinvertir el precio en otra vivienda ni de destinarlo a una finalidad concreta. Sin embargo, esta ventaja fiscal no se extiende a cualquier inmueble de su propiedad: únicamente se aplica a la vivienda habitual en los términos expuestos.
En su caso, señala que la vivienda fue su residencia habitual hasta que la alquiló en junio de 2023. El hecho de destinarla al arrendamiento implica que dejó de ser su residencia efectiva y permanente. Por tanto, si la transmisión se realiza ahora, habrán transcurrido más de dos años desde que dejó de tener la condición de vivienda habitual.
La consecuencia es que no podría aplicar la exención prevista para mayores de 65 años por transmisión de vivienda habitual. Tampoco resultaría aplicable, en principio, la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual, pues esta exige igualmente que el inmueble vendido tenga la consideración de vivienda habitual en el momento de la transmisión o la haya tenido dentro de los dos años anteriores.
Ahora bien, el hecho de tener más de 65 años permite valorar una alternativa distinta. La normativa prevé que las ganancias obtenidas por la venta de cualquier elemento patrimonial —incluido un inmueble que ya no sea vivienda habitual— puedan quedar exentas cuando el importe obtenido se destine, en el plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a favor del contribuyente.
Esta exención tiene un límite: la cantidad máxima que puede destinarse a rentas vitalicias con derecho a exención es de 240.000 euros por contribuyente. Si se reinvierte la totalidad del importe obtenido, dentro de ese límite y cumpliendo los requisitos exigidos, la ganancia podría quedar totalmente exenta. Si se reinvierte solo una parte, la exención se aplicaría proporcionalmente a la parte de ganancia correspondiente al importe reinvertido.
La contratación de esta renta vitalicia debe analizarse cuidadosamente antes de vender, puesto que exige cumplir plazos y condiciones concretas y puede no resultar adecuada desde un punto de vista financiero o sucesorio para todos los contribuyentes. Si vende actualmente el piso que alquiló en junio de 2023, no podrá acogerse a la exención por transmisión de vivienda habitual para mayores de 65 años, pues el inmueble dejó de tener ese carácter hace más de dos años.
La ganancia patrimonial que resulte de la venta deberá, en principio, tributar en el IRPF. No obstante, por tener ya más de 65 años, podría estudiar la exención por reinversión en una renta vitalicia asegurada, siempre que destine el importe obtenido a esa finalidad dentro de los seis meses siguientes a la venta y se cumplan los restantes requisitos legales. Además del IRPF, deberá comprobarse separadamente la posible tributación municipal por el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Fuente: Elconfidencial.com
