Derechos y obligaciones de arrendatario y arrendador a la hora de alquilar

Derechos y obligaciones de arrendatario y arrendador a la hora de alquilar

La nueva ley de arrendamientos urbanos, conocida como “LAU”(Ley de Arrendamientos Urbanos), lleva en vigor desde 2019 por la cual actualmente se rigen todos los contratos de alquiler en España. Sin embargo, muchos de vosotros y vosotras aún desconocéis algunas de las responsabilidades, derechos y obligaciones de arrendadores y arrendatarios a la hora de alquilar un inmueble.

¿Qué es un arrendador y un arrendatario? 

A continuación os explicamos y aclaramos la diferenciación de los términos arrendador y arrendatario, ya que suelen ser términos que pueden dar lugar a confusión:

– El arrendador: Es el propietario del inmueble y por lo tanto, se encuentra autorizado para poner la vivienda en alquiler cuando este lo estime oportuno.

– El arrendatario: Es el inquilino. Por este motivo tiene derecho a ocupar y utilizar la vivienda.

Tanto el arrendador como el arrendatario tienen derechos y deberes. A continuación, os contamos los derechos que tiene un inquilino a la hora de alquilar un piso.

DERECHOS DEL INQUILINO AL ALQUILAR UN PISO

Los derechos que tiene el inquilino a la hora de alquilar un nuevo inmueble:

1. Negociación del precio del alquiler.
2. Negociación de la duración del contrato.
3. Alargar la duración del contrato mediante un anexo para poder prolongarlo.
4. Cancelar el contrato de alquiler si el inquilino lo estima oportuno.
5. Recuperación de la fianza si no existen daños o algún tipo de perjuicio en relación con la vivienda.
6. Puede seguir alquilando aunque el inmueble cambie de propietario.
7. Puede conseguir ciertos beneficios fiscales a la hora de realizar la declaración de la renta.
8. Derecho de tanteo y retracto.
9. Reformar la vivienda por discapacidad de alguno de los inquilinos.

Negociación del precio del alquiler:

Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato, la duración de este y el precio de la renta mensual.
En cuanto el contrato esté vigente, la renta solo puede actualizarse de manera anual y en los términos pactados por ambas partes. De hecho, esta posible modificación o revisión, no se hace obligatoriamente según el Índice de Precios al Consumo, ya que puede llegarse a un acuerdo económico entre inquilino y propietario.

Negociación de la duración del contrato:

Llegado el día del fin del contrato, este podrá prorrogar tres años más de forma anual siempre y cuando el arrendatario lo comunique con un mínimo de 4 meses de antelación a la fecha final del contrato o de las prórrogas, su rescisión.

Aquellos contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los tres. Si transcurren esos tres años de contratos y ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de revocarlo con 30 días de antelación, este se alargará un año más como consecuencia de la prórroga tácita automática.

Rescindir el contrato de alquiler cuando lo necesite:

El inquilino podrá anular el contrato a partir de los 6 meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación de mínimo 30 días naturales. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario deberá indemnizar al propietario del inmueble aportando la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que falte por cumplir. Por este motivo, los períodos de tiempo que son inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Recuperar la fianza si no existen daños o perjuicios en el inmueble:

Siempre y cuando el inmueble se encuentre en buen estado y no haya deudas con las compañías de suministros, el propietario del inmueble solicitará el reingreso de la fianza al organismo que corresponda para que, posteriormente, se le pueda abonar al inquilino.

Seguir de alquiler a pesar de que haya un cambio en la propiedad del inmueble:

Si un nuevo propietario quisiera hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le concedan 3 meses más, en los que pagará la renta y otras cantidades que pueda devengar.

Cesión del contrato de arrendamiento en determinadas situaciones:

Aunque el inquilino ya no habite la vivienda, el inquilino podrá seguir con el alquiler siempre y cuando continúe viviendo su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, y si está inscrita en el registro de la propiedad.

En el posible caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si se produce tras 3 años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produjese antes).

Beneficios fiscales en la declaración de la renta:

Los inquilinos podrán deducirse el importe anual del alquiler por ser vivienda habitual en la declaración de la renta. No obstante, el porcentaje aplicable se estipulará según la base imponible y las posibles reformas realizadas por el inquilino y por supuesto, acordadas con el propietario.

Realización de obras de mejora:

El arrendatario puede realizar obras de mejora si no afectan a la seguridad o la estabilidad de la vivienda. De hecho, para que puedan llevarse a cabo el arrendatario necesita el consentimiento por escrito del arrendador. Además, tanto arrendador como arrendatario pueden acordar que el pago de la renta total o parcial se reemplace por un tiempo, por el coste de la reforma realizada por el inquilino en las condiciones previamente pactadas. Sin embargo, en obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al inquilino que una vez finalice el contrato, tenga que dejar la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.

Hacer reformas debido a una posible discapacidad propia o del cónyuge:

El arrendatario puede realizar una reforma dentro del interior de la vivienda si el cónyuge o las personas que conviven con el inquilino tienen alguna discapacidad o tuviesen más de 70 años. Sin embargo, la reforma no puede ni debe afectar a los elementos o servicios comunes del edificio, ni la estabilidad o seguridad de este.

Derecho de tanteo y retracto:

Según el artículo 25 de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanísticos), el inquilino podrá tener derecho a comprar la vivienda, siempre y cuando este le comunique su deseo expreso de querer vender el inmueble. Asimismo, el inquilino también puede renunciar al derecho de adquisición preferente. Por consiguiente, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, aproximadamente 30 días mínimo.

OBLIGACIONES DE UN INQUILINO

Además de los derechos propios del inquilino al alquiler de una vivienda, el inquilino tiene una serie de obligaciones las cuales, tiene que cumplir.

1.Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler.
2.Abonar los términos acordados la mensualidad de la renta.
3.Encargarse del pago de los suministros.
4.Conservar la vivienda tal y como se la encontró antes de que finalice el contrato de alquiler.
5.Abandonar la vivienda si el arrendador necesitase hacer uso de ella y lo demostrase.
6.Abandonar la vivienda en caso de impago del alquiler.
7.Resolución del derecho al arrendador.

Abono de la fianza acordada en el contrato de arrendamiento:

El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a subsanar posibles daños futuros de la vivienda. La fianza equivale a un mes de la renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). Asimismo este depósito irá al organismo decretado por cada CCAA. La fianza se revisa cada 3 años para contratos que se hayan firmado tras la nueva ley. Sin embargo, en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta que el precio fijado se iguale a un mes de la renta vigente.

Por último, si se producen algún tipo de daños en la vivienda del arrendatario, este mismo, tendrá derecho a pedir una indemnización y hacer uso de la fianza. Además si el inquilino se marcha antes o no paga el último mes, el arrendatario también podrá hacer uso de la fianza.

Encargarse de los gastos de suministros: 

El arrendatario deberá hacerse cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de vivienda u otros como el mantenimiento de la caldera ( si así lo estipulase el contrato).

Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler: 

A no ser que el arrendador marque lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda al final del contrato tal y cómo se la encontró al principio de entrar a vivir en el inmueble.

Si el arrendador debiera hacer uso de la vivienda por necesidad, el inquilino deberá abandonar la vivienda:

El inquilino deberá abandonar la vivienda si pasado el primer año, el arrendador le avisa con al menos dos meses de antelación, debido a la necesidad de ocuparla para un uso permanente para él, familiares de primer grado o cónyuge.

Por el contrario, si el arrendador o familiares no ocupasen el inmueble tres meses después del fin del contrato o desalojo de la vivienda, el arrendatario en aproximadamente 30 días podría regresar como inquilino otra vez y por un nuevo periodo de hasta 3 años respetando las condiciones anteriores y con indemnización.

Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler: 

El casero puede demandar al inquilino si este es un moroso en el caso de que este se pudiera retrasar un mes en el pago de alquiler previamente pactado. Por este mismo motivo, el inquilino tiene un plazo de 10 días hábiles para subsanar o intentar evitar el desahucio haciendo frente al pago de las rentas que todavía no ha pegado y que tiene como pendientes (junto con los posibles gastos del juicio). Asimismo, este procedimiento solo se podrá hacer una sola vez durante el contrato de alquiler ya que en la misma ocasión que se presente el problema será desahuciado aunque pague posteriormente.

Finalmente, si en 10 días el inquilino no contesta, o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y los costes hasta la entrega del inmueble. Sin embargo, el inquilino podría oponerse al pago y recurrirlo de no coincidir las cantidades. Por su parte, el casero no puede tomar la decisión de cambiar la cerradura o cortar los suministros ya que podría ser denunciado.

 

 


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